وبلاگ علمي آموزشي رسام

حباب متورم قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ ايران كه از يكسال و نيم پيش تشكيل شده بود، خيلي زود تركيد و بازار معاملات اين حوزه را به ركود كشيد.

تابستان سال قبل، زماني كه قيمت مسكن ساعت به ساعت بالا مي‌رفت و هيچ حساب و كتابي براي رشد قيمت‌ها وجود نداشت؛ هنگامي كه دلالان،‌خانه‌هاي كلنگي نمور ته كوچه‌هاي بن‌بست را به نرخ باغچه‌هاي ويلائي رو به آفتاب عرضه مي‌كردند، مي‌شد پيش‌بيني كرد كه چنين روزهايي در راه است و بالاخره اسب تيزپاي قيمت‌ها از نفس خواهد افتاد.

مالكاني كه ديروز خريداران مسكن را جواب مي‌كردند امروز بنگاه به بنگاه دنبال مشتري مي‌گردند و به هر تخفيفي رضايت دارند تا اگرچه به سود دلخواه خود نمي‌رسند ولي حداقل هزينه مصالح مصرف شده در ساختمان خود را جبران كنند.‏

نشريه معتبر بيزنيس مونيتور اخيراً در گزارشي با اشاره به شروع دوران ركود و كاهش قيمت مسكن در ايران نوشت: با افزايش توليد طي سالهاي آينده مسكن كمبود مسكن در ايران تعديل مي‌شود.

به نوشته اين نشريه اگرچه تقاضاي مسكن طي سالهاي اخير در ايران به شدت رشد داشته و عرضه مسكن روند متناسبي با تقاضاي آن نداشته است ولي در برخي از دوره‌ها طي دهه اخير شاهد اُفت توليد و ركود بازار مسكن به ويژه در شهر تهران بوده‌ايم.

يك مشاور املاك در خيابان نيلوفر تهران با اشاره به روند كاهش قيمت مسكن در ماههاي اخير مي‌گويد: تحولات بازار مسكن طي پنج شش ماه گذشته در سالهاي اخير بي‌سابقه بوده است.

به گفته وي سال گذشته به يكباره قيمت مسكن در عمده محلات تهران بين 50 تا 80 درصد افزايش يافت كه اين شوك قيمتي واقعاً كم‌نظير بود، اما ركود به وجود آمده در بازار مسكن طي ماههاي اخير و كاهش 25 درصدي قيمت‌ها نيز بي‌سابقه است.

اين مشاور املاك مي‌گويد: متوسط قيمت يك متر آپارتمان نوساز در اين محله اوايل سال گذشته حدود دوميليون و 300 هزار تومان بود كه تحت شرايط تورمي تا پائيز سال قبل به متري 4 ميليون و يكصدهزار تومان رسيد ولي بهترين آپارتمان نوساز اكنون در اين محدوده حتي متري 3 ميليون و 500هزار تومان نيز مشتري ندارد.

يك مشاور املاك ديگر در محدوده دهكده المپيك نيز مي‌گويد: كاهش قيمت مسكن در محلات تازه تاسيس اطراف تهران بيشتر از محلات مركزي است.

وي مي‌گويد: اين قبيل محلات عموماً كانون فعاليت سرمايه‌گذاران ساختمان و مسكن‌سازان است. بيشتر اين سرمايه‌گذاران در شرايط ركود از قيمت‌هاي قبلي صرف‌نظر كرده و قيمت‌هاي پايين‌تري ارائه داده‌اند.

به عنوان نمونه در محدوده شهرك راه آهن قيمت يك مترمربع آپارتمان نوساز كه بهار پارسال يك‌ميليون و 800 هزار تومان بود تا اواخر پائيز به 5/3 ميليون تومان هم رسيد ولي دوباره كاهش يافت و اكنون آپارتمانهاي نوساز متعددي در اين محدوده وجود دارد كه به راحتي مي‌توان آنها را متري 2ميليون و 500 هزار تومان معامله كرد.

يكي از بنگاه‌داران شهرري نيز مي‌گويد: افزايش غيرمعمول قيمت مسكن در سال گذشته، اكنون روندي معكوس پيدا كرده و قيمت‌ها به دليل نبود مشتري دائماً در حال كاهش است.

‏ كاهش قيمت مختص واحدهاي مسكوني است

بررسي‌هاي ميداني نشان مي‌دهد كه كاهش قيمت اخير مختص واحدهاي مسكوني است.‏

يك كارشناس مشاوره املاك در خيابان استاد مطهري در اين مورد مي‌گويد: اگرچه قيمت فروش واحدهاي مسكوني در حال كاهش است ولي قيمت فروش و يا اجاره واحدهاي تجاري و خدماتي تغييري نكرده و در مواردي حتي افزايش هم يافته است.

به گفته وي قيمت اجاره واحدهاي مسكوني نيز كاهش قابل ملاحظه‌اي نداشته و در محلات حاشيه شهر افزايش يافته است.‏

اين كارشناس مسكن معتقد است به رغم اينكه واحدهاي مسكوني فروش نرفته و بدون مشتري طي ماههاي اخير وارد بازار اجاره مسكن شده، اجاره بها كاهش نيافته زيرا متقاضيان خريد مسكن نيز به دليل كاهش قدرت خريد به جمع متقاضيان اجاره مسكن افزوده شده‌اند. يعني تعداد زيادي از متقاضيان خريد خانه وقتي با افزايش غيرمنطقي قيمت‌ها در سال گذشته روبه‌رو شدند، ترجيح دادند به اجاره‌نشيني خود ادامه دهند تا در فرصتي مناسب‌تر اقدام به خريد خانه كنند.

از طرف ديگر بسياري از بساز و بفروش‌ها كه براي واحدهاي مسكوني خود مشتري مناسب نمي‌يابند براي جبران خسارت‌ خواب سرمايه و يا جلوگيري از تداوم ضررهاي مالي، واحدهاي مسكوني را به قيمت بالا اجاره مي‌دهند.

گروهي از كارشناسان نيز اعتقاد دارند، كاهش قيمت املاك در ماههاي اخير متوازن نبوده و همزمان با اُفت قيمت واحدهاي مسكوني، نرخ سرقفلي و يا فروش واحدهاي تجاري به شدت افزايش يافته است.

يكي از مشاورين املاك در محدوده خيابان وليعصر(عج) مي‌گويد: عرضه واحدهاي تجاري مجتمع‌هاي خدماتي تازه تأسيس توسط شهرداري و برخي نهادهاي ديگر به قدري گران است كه روي واحدهاي تجاري در نقاط ديگر شهر نيز تأثير گذاشته است.

به گفته وي قيمت فروش املاك تجاري در تهران طي يكسال و نيم اخير حدود 30 درصد گران شده است.

هم‌اينك حداقل قيمت يك متر واحد تجاري در تهران 2 ميليون تومان و حداكثر قيمت (بسته به مكان استقرار) 650 ميليون تومان است.

‏ كاهش قدرت خريد مسكن حقوق‌بگيران

كارمندي كه براي خريد آپارتمان در اطراف ميدان هفتم تير به يكي از دفاتر مشاور املاك مراجعه كرده است، مي‌گويد: روند كاهش قيمت مسكن  در ماههاي اخير كاملاً محسوس است ولي همچنان نرخها به حدي بالاست كه امكان تهيه مسكن براي فردي با حقوق و دستمزد من مقدور نيست.‏

وي مي‌افزايد: همه متقاضيان خريد خانه به دنبال واحدهاي كوچك با مساحت كمتر از 75 متر هستند، زيرا قدرت خريد آپارتمانهاي بزرگ را ندارند. به همين علت تقاضا براي خريد آپارتمانهاي كوچك افزايش يافته و ميزان كاهش قيمت در آپارتمانهاي 50 تا 75 متري، حتي در شرايط ركود بازار، كمتر از آپارتمان‌هاي بزرگ است.

اين متقاضي مسكن مي‌گويد: در همين محدوده شهري به وضوح مي‌توان مشاهده كرد كه آپارتمانهاي سه‌خوابه و بعضاً دوخوابه ظرف ماههاي اخير متري 800 هزار تومان تا يك ميليون و 200 هزار تومان ارزان شده‌اند ولي اين مسأله در مورد آپارتمان‌هاي يك‌خوابه و با متراژ پائين شايد به 600 هزار تومان در هر مترمربع نيز نرسد.

خريدار ديگري در محدودة ميدان فردوسي معتقد است: واقعاً قيمت‌ها نسبت به اوايل سال كاهش يافته ولي همچنان قشر حقوق‌بگير توان خريد مسكن را ندارد.

وي مي‌گويد: فردي با وضعيت درآمدي من حتي اگر تمام دستمزد ماهانه خود را براي تأمين هزينه خريد و بازپرداخت ديون بانك مسكن صرف كند، باز هم بدهكار خواهد ماند.

‏وي مي‌گويد: حداكثر ميزان وام خريد مسكن در سيستم بانكي 25 ميليون تومان است كه چنين تسهيلاتي نيز هنوز به كسي پرداخت نشده و بانك مسكن وعده اعطاي آن را پس از اسفندماه امسال داده است.‏

علاوه بر آن متقاضيان خريد مسكن حداقل بايد 5/1 برابر اين تسهيلات بانكي، موجودي شخصي داشته باشند تا به همراه تسهيلات مذكور امكان تهيه سرپناهي كوچك در اطراف تهران بيابند.

تامين چنين بودجه‌اي براي كمتر  حقوق بگيري مقدور است.

‏ دلايل كاهش قيمت مسكن

اغلب كارشناسان اين حوزه عمده‌ترين عامل كاهش قيمت مسكن در ماههاي اخير را ورود بازار به دورة ركود و اُفت قدرت خريد عمومي مي‌دانند.

«مصطفي قلي‌خسروي» رئيس اتحاديه صنف مشاورين املاك مي‌گويد: ركود بازار مسكن مختص ايران نيست. اكنون دو سال از شروع دورة ركود در آمريكا و اروپا و به دنبال آن آسيا مي‌گذرد.

به گفته وي اينك حتي بازار خريد و فروش مسكن در دوبي نيز از سكه افتاده و بسياري از سرمايه‌گذاران خارجي در بازار مسكن دوبي متحمل خسارات سنگين شده‌اند.

وي معتقد است تبعات ركود بازار بين‌المللي به ايران نيز كشيده شده و در اين دوره براي سرمايه‌گذاران راهي جز كاهش سود سرمايه‌گذاري و در نتيجه ارزان فروشي نيست.‏

‏«نصرالهي» يكي از مشاورين املاك محدوده شرق تهران نيز مي‌گويد: بازار مسكن در سال گذشته چنان براي سرمايه‌گذاران جذاّب بود كه حجم زيادي از نقدينگي سرگردان جامعه را به خود اختصاص داد، غافل از اينكه هيچ بازاري كشش چنين عرضه‌اي را ندارد.

سرمايه‌گذاران براي بودجه‌اي كه در بازار سرمايه‌گذاري كرده بودند، انتظار بازگشت سودي بيشتر از سودهاي معمول پرداختي در سيستم بانكي داشتند. هم اينك حداكثر ميزان سود پرداختي سالانه در سيستم بانكي 5/19 درصد است ولي سرمايه‌گذاران انتظار سودهاي بالاتر از 30 درصد در سال را داشتند. نتيجه آن شد كه وقتي با عدم توانايي بازار در تأمين سودهاي مورد انتظار خود مواجه شدند، سرمايه‌هاي خود را به تدريج از اين بازار خارج كردند و ركود بر بازار حاكم شد.

اما دولتمردان اعتقاد دارند كه عامل اصلي كاهش قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ طي ماههاي اخير اتخاذ سياست‌هاي مؤثر در حوزه مسكن توسط دولت بوده است.

مهندس منوچهر خواجه دلويي معاون امور ساختمان و مسكن وزير مسكن و شهرسازي در اين رابطه معتقد است؛ اقدامات دولت در جهت ساماندهي بخش مسكن نظير ايجاد بانك اطلاعات زمين و مسكن، تعيين ماليات بر معاملات مكرر در زمين و مسكن و نيز وضع ماليات بر اراضي باير، زمينه كاهش قيمت خانه را فراهم ساخت.

خواجه دلويي مي‌گويد: وزارت مسكن و شهرسازي با برنامه‌ريزي دقيق موفق به كنترل بازار و تأثيرگذاري بر نظام ميان عرضه و تقاضا شده است. ضمن آنكه اجراي برنامه‌هاي توليد مسكن از سوي دولت نيز بر كاهش تقاضاي خريد تأثير گذاشته است.

وي مي‌افزايد: اجراي طرح مسكن مهر نيز بخش زيادي از متقاضيان خريد مسكن را به خود جذب كرده و موجب كاهش قيمت در شهرها شده است.

به گفته معاون وزير مسكن و شهرسازي تاكنون براي ساخت يك ميليون و 300 هزار واحد مسكوني در قالب مسكن مهر زمين واگذار شده و اين طرح تا زماني كه به تمام واجدين شرايط، زمين واگذار شود ادامه خواهد يافت.‏

مهندس خواجه دلويي معتقد است كه براي ايجاد تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن و بهبود قيمت‌ها در سطح كشور سالانه حداقل 5/1 ميليون واحد مسكوني جديد بايد ساخته شود.

از سوي ديگر برخي تشكل‌هاي صنفي بخش خصوصي اعتقاد دارند كه مداخله دولت در بازار مسكن و اعمال محدوديت در معاملات ملكي موجب بهم خوردن تعادل عرضه و تقاضاي مسكن خواهد شد.

عليرضا سرحدي رئيس هيات مديره انجمن صنفي مهندسان صنعت ساختمان مي‌گويد: زماني مي‌توان كاهش قيمت مسكن را باور كرد كه بازار خريد و فروش رونق داشته باشد. بنابراين طرح افزايش هزينه ثبت معاملات املاك (به واسطة حضور ضروري مشاورين املاك در معاملات) و يا طرح اخذ ماليات بعد از 3 بار نقل و انتقال كه هزينه‌هاي جنبي بازار تلقي مي‌شود باعث افزايش قيمت مسكن و ركود بيش از حد بازار و بهم خوردن تعادل بين عرضه و تقاضاي مسكن خواهد شد.

به گفته وي اين گونه طرح‌ها جزو هزينه‌هاي جانبي تلقي مي‌شود و كمكي به تعادل بازار نمي‌كند.

وي مي‌گويد: اين كه عنوان مي‌شود اقدامات دولت باعث كاهش قيمت مسكن شده چندان نمي‌تواند درست باشد زيرا بعد از گذشت چند سال رونق و افزايش قيمت در بازار مسكن، بطور معمول ركود و كاهش قيمت‌ها از راه خواهد رسيد.

مديرعامل يك شركت بزرگ ساختماني نيز در تشريح دلايل ركود و كاهش قيمت مسكن طي ماههاي اخير مي‌گويد: كاهش قيمت بيشتر در مورد واحدهاي مسكوني ديده مي‌‌شود كه توسط سرمايه‌گذاراني با ميزان سرمايه  اندك ساخته شده است؛ افرادي كه مجموع موجودي خود را در مسير مسكن‌سازي و كسب درآمد از محل ارزش افزوده ساختمان بكار گرفته‌اند.

براي چنين افرادي ركود معاملات مسكن و خواب سرمايه، اصلاً صرفه اقتصادي ندارد. بنابراين حاضرند واحدهاي تازه‌ساز خود را زير قيمت گذشته بفروشند تا سريع‌تر به سرمايه خود برسند.

به گفته وي اين مساله باعث شده تا شدت كاهش قيمت مسكن طي ماههاي اخير در مورد واحدهاي نوساز و خالي از سكنه بيشتر از املاك قديمي‌ساز و داراي سكنه باشد.

مي‌توان چنين استنباط كرد مالكاني كه خود ساكن واحد مسكوني در حال فروش هستند، در شرايط ركود از فروش واحد مسكوني خود منصرف شده‌اند و هنوز در برابر كاهش قيمت‌ها مقاومت مي‌كنند، اما بساز و بفروش‌ها نمي‌توانند صبر كنند و سرمايه خود را راكد بگذارند.‏

 پيش‌بيني آينده بازار مسكن

كارشناسان بازار معتقدند تداوم روند كاهش قيمت مسكن به سياست‌هاي دولت در اين بخش و ساير بخشهاي اقتصادي باز مي‌گردد. مادامي كه بين عرضه و تقاضاي مسكن در جامعه فاصله شديد وجود دارد به هر ميزان هم كه قيمت‌ها تحت تأثير شرايط ركود، كاهش يابد، با ايجاد يك شوك جديد در بازار، مجدداً نقدينگي‌ها جذب معاملات مسكن خواهد شد و قيمت‌ها افزايش مي‌يابد.

يك كارشناس مسكن در اين مورد مي‌‌گويد: دولت بايد اعتماد و انگيزه مردم را براي سرمايه‌گذاري در سيستم بانكي جذب كند و نقدينگي‌هاي مردم را صرف افزايش توليد مسكن به شيوه صنعتي توسط تشكل‌هاي بزرگ ساخت مسكن كند.

اگر سرمايه‌هاي اندك به صورت مجزا از يكديگر وارد اين بازار شود، نتيجه‌اي جز سوادگري دلالان و عدم ارتقاء كيفيت ساخت مسكن به همراه ندارد. در صورتي كه تجميع سرمايه‌هاي مردم و ورود تشكل‌هاي بزرگ به بازار، موجب توليد بيشتر و رعايت استانداردهاي كيفي و انسجام بازار خواهد شد.

يك كارشناس ديگر معتقد است: هرگونه اختلال در نظام پولي و بانكي و كاهش جاذبه سپرده‌گذاري در سيستم بانكي مي‌تواند به خروج سرمايه از بانك‌ها و سرازير شدن آن به بازار مسكن بيانجامد.

وي مي‌گويد: اعطاي وام به مسكن‌سازان خرد نتيجه‌اي جز اتلاف منابع بانكي و رشد قيمت‌ها در پي ندارد ولي حمايت اعتباري از مسكن‌سازان عمده و تشكل‌هاي بزرگ موجب رشد توليد و كاهش قيمت مسكن خواهد شد.

اين كارشناس اقتصادي معتقد است دوران ركود حاكم بر بازار مسكن كه به دليل كاهش قدرت خريد متقاضيان شروع شده با سرايت امواج ركود اقتصاد جهاني به بازار داخل تشديد مي‌شود و ادامه خواهد يافت. از هم‌اكنون مي‌توان پيش‌بيني كرد كه صنعت ساختمان و بازار مسكن در ايران يكي از طولاني‌ترين دوره‌هاي ركود خود را آغاز كرده است، اما اينكه ركود تا چه اندازه در كاهش بيشتر قيمت‌ها تأثير دارد تنها منوط به رشد توليد مسكن و تأمين تقاضاي موجود در جامعه توسط انبوه‌سازان است.‏

نوشته : كامران نرجه

اين گزارش در صفحه ۵ روزنامه اطلاعات ۱۴ آبان ۱۳۸۷ درج شده است.